Por Caio César | 30/10/2021 | 14 min.
Índice
Prólogo
Enquanto alguns acreditam (ou fingem que acreditam) que a revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo foi adiada por vontade popular, e não pela pressão de grupos de moradores endinheirados dos chamados “bairros tradicionais” ou “bairros nobres” situados dentro do Centro Expandido, as restrições da capital só reforçam apostas mercadológicas em municípios da região metropolitana que, por melhores que sejam, estão geograficamente distantes dos locais com maior concentração de postos de trabalho.
Depois da crítica ao sectarismo em torno da defesa da preservação do caráter estritamente residencial da Vila Oliveira, voltamos a olhar para Mogi das Cruzes em decorrência do anúncio de uma série de empreendimentos imobiliários. E não é pouca coisa, como veremos.
“Alphaville mogiana” selará o destino do bairro Fazenda Rodeio
O primeiro (e mais impressionante) dos empreendimentos, na realidade, não é um empreendimento isolado. É um plano urbanístico para a ocupação de parte de uma RPPN (Reserva da Particular do Patrimônio Natural). Audacioso, se propõe a lotear 20% da área num processo composto por nada menos do que 13 fases (também chamadas de etapas pelos proprietários da área).
Trata-se do Plano Urbanístico Reserva da Serra do Itapety, sob a responsabilidade da Alden Desenvolvimento Imobiliário Ltda., uma empresa criada em 31/03/2011 e cuja sociedade é dividida entre a Helbor Empreendimentos S.A. e IPLF Holding, esta última controlada pelos mesmos acionistas das Suzano Holding. As duas empresas são bastante conhecidas no Alto Tietê: a Suzano, pelas suas atividades industriais no ramo de papel e celulose, com uma planta fabril localizada entre as estações Suzano e Jundiapeba da Linha 11-Coral (Luz-Estudantes) da CPTM (Companhia Paulista de Trens Metropolitanos); e a Helbor, pela atuação no mercado imobiliário, que atualmente extrapola Mogi das Cruzes, cidade natal da empresa.
É bastante difícil ignorar a presença da Helbor em Mogi das Cruzes. Além dos empreendimentos imobiliários da primeira, a HBR Realty, também ligada à família Borenstein, atua em negócios complementares, com duas marcas relevantes no caso do município:
- ComVem, que administra um pequeno centro comercial de apoio aos edifícios do Helbor Patteo Mogilar Sky Mall & Offices; e
- HBR Malls, proprietária do Mogi Shopping, um dos principais centros comerciais do Alto Tietê e do leste metropolitano, localizado na região do Centro Cívico, e do futuro Shopping Patteo Urupema, localizado no Centro Histórico e Tradicional, com a promessa de devolver algumas das salas de cinema que a região acabou perdendo com o passar dos anos.
Observação: o portal Seu Dinheiro salientou que as duas empresas (Helbor e HBR Realty) não possuem relação em reportagem de janeiro de 2021.
Na prática, o Plano Urbanístico Reserva do Itapety vai modificar significativamente a paisagem e a demografia do distrito de Cezar de Souza. A planta que exibe o potencial produto após a finalização de todas as etapas é, sem exagero, a construção de uma pequena cidade.
Em reportagem publicada pelo Suzano Hoje em outubro de 2019, o gigantismo da empreitada parece inversamente proporcional à sua cobertura pela mídia hegemônica (leia-se: os jornais paulistas de maior projeção, sediados na capital): a área a ser loteada tem 1.000 ha, comparáveis, segundo o jornal local, a 1.345 campos de futebol ou o dobro da área que origem a Alphaville nos municípios de Barueri e Santana de Parnaíba, além disso, há a informação de que foram necessários oito anos para transporte do maquinário pesado e obtenção de 29 licenças nos âmbitos municipal, estadual e federal.
As maquetes tridimensionais reproduzidas pelo Suzano Hoje, de autoria do escritório Aflalo/Gasperini, traduzem os dois tipos de relevo predominantes e que, como ilustrado anteriormente, terão como área comum o Parque Linear do Ribeirão Botujuru: uma planície a sul, concentrando a verticalização e a oferta de uso misto, com estabelecimentos comerciais e de escritórios, e um relevo com alguma declividade, nas encostas da serra, concentrando os “residenciais”, comunidades muradas de acesso controlado, abrigando imóveis unifamiliares em lotes de aproximadamente 450 m² e, infelizmente, provavelmente indutoras do uso irracional do automóvel.
Uma página dedicada ao projeto no site do escritório, fonte das especificações dos lotes e a caracterização desse formato dual de ocupação, mediado por um parque, oferece ainda uma perspectiva na qual a planta é sobreposta a uma imagem de satélite. De todo o material a respeito, este parece ser o que melhor exemplifica a profundidade da intervenção. É como se uma parcela da cidade dobrasse de tamanho.
É possível que a iniciativa da Alden reaqueça discussões em torno da expansão da Linha 11-Coral até Cezar de Souza, para além da preocupação associada à utilização do automóvel, que já suscitou uma série de discussões perigosas no passado, como o desejo de mais uma via expressa, que serviria como uma alternativa à novíssima Avenida das Orquídeas, inaugurada na segunda metade de 2019, e a conversão de parte da faixa de domínio da CPTM numa ciclovia.
A expansão da Linha 11 até Cezar se tornou uma espécie de “reportagem recorrente” d’O Diário de Mogi, que parece retomar o assunto a cada um ou dois anos. Infelizmente, a postura do jornal não tem sido das melhores, conforme abordamos em nossos artigos “Trem intercidades ignorar Mogi das Cruzes é apenas a ponta do iceberg”, “Jornal mogiano sai dos trilhos, minimiza desafios e volta a defender expansão da Linha 11 até Cezar de Souza” e “Jornal mogiano cita pressão legislativa pela expansão da Linha 11. Premissas continuam rodoviaristas”. Objetivamente, o COMMU defende a recuperação e expansão da proposta de conversão da operação da CPTM em uma espécie de metrô leve, utilizando veículos leves sobre trilhos (também chamados de bondes modernos) e tendo o município de Guararema como destino final.
Como a primeira etapa não engloba a construção dos dois primeiros condomínios residenciais, previstos para a segunda e quarta etapas, há tempo para planejar e executar a expansão do transporte metroferroviário, o estímulo à mobilidade ativa e a elevação dos padrões operacionais do SIM (Sistema Integrado Mogiano, nome do sistema de ônibus municipais de Mogi das Cruzes), além de tentar estimular diálogos entre o setor público e a iniciativa privada com o objetivo de desestimular o surgimento de condomínios que favorecem a utilização intensiva do automóvel e a segregação nas dimensões social, espacial e econômica.
Terreno ocioso dará lugar a 28 torres no bairro Nova Mogilar
Menor, mas não menos significante, outro projeto se volta para a face norte do tecido na área de influência da Estação Estudantes. Eis principais características, extraídas de reportagem d’O Diário publicada em 14/09/2021:
- Extensão da área: 67 mil m²;
- Atual uso: depósito de veículos;
- Fases previstas: 14, sendo a primeira prevista para ocupar o terreno a partir dos fundos, ou seja, a ocupação começa na extremidade mais distante da CPTM, do Terminal Estudantes e da rodoviária;
- Torres previstas: 28;
- Usos previstos: comercial e residencial;
- Ator privado: Ribeira Empreendimentos Imobiliários, associada a família de Julio Simões, sem relação direta com empresas do grupo.
Infelizmente, diferente do empreendimento anterior, que tem sido aventado há anos, as informações são poucas, mesmo quando procuradas no site oficial da empresa. O Diário de Mogi parece ter tido exclusividade sobre as informações e, desde setembro, o assunto não voltou a ser pauta.
De qualquer maneira, se o empreendimento de fato seguir as diretrizes do Plano Diretor de Mogi das Cruzes, oferecendo fachada ativa e uso misto, poderá elevar a oferta de unidades numa área com boa infraestrutura e cuja ocupação faz muito mais sentido.
Vale dizer, aliás, que a região tem recebido empreendimentos de diferentes tipos, de HMP (habitação de mercado popular) a edifícios residenciais voltados para classes mais elevadas a conjuntos de escritórios e lajes corporativas.
Apesar da existência de linhas circulares, nomeadamente C001 e C002, as feições de todo o Centro Cívico e seu entorno a norte da Estação Estudantes demonstram predileção pelo uso do automóvel. São grandes lotes e grandes quadras, articuladas por um sistema viário com dimensões fora da escala humana.
Tanto a C001 quanto a C002, aliás, circulam pela Avenida Prefeito Carlos Ferreira Lopes, não havendo atendimento às avenidas Cívica e Yoshiteru Onishi, o que se traduz numa distância de aproximadamente 1 km até o ponto de ônibus mais próximo dos fundos do lote. A distância até a Estação Estudantes também é parecida.
Como a situação é, no máximo, satisfatória ou medíocre, há algumas opções para, desde já, melhorar a acessibilidade da região:
- Oferecer um sistema de bicicletas compartilhadas e infraestrutura cicloviária de boa qualidade (leia-se: em bom estado, bem sinalizada, integrada ao passeio e com dimensões adequadas);
- Melhorar o atendimento por ônibus;
- Reconstruir a Estação Estudantes, que está fora dos padrões se comparada a estações mais novas do Trem Metropolitano, como Suzano, para citar uma das estações mais novas do Alto Tietê;
- Obter recursos (talvez pela comercialização de potencial construtivo adicional numa operação urbana) e, em parceria com a CPTM, implantar um sistema automatizado de transporte com baixo consumo energético, como o Aeromóvel.
Observação: no caso da terceira opção, vale dizer que, se tivesse sido convertida para VLT (veículo leve sobre trilhos) no passado, a Linha 11, muito provavelmente, já estaria com todas as estações reconstruídas no trecho mogiano, sendo que a estrutura das estações poderia ser mais simples e barata, seguindo o exemplo dado pela EMTU na Baixada Santista.
Mogi-Bertioga ganhará mais um fracasso urbanístico
Chegou a hora de falarmos daqueles que, provavelmente, são os piores dos quatro empreendimentos de cárater privado.
O primeiro foi batizado de Paradise Gardens e classificado como o “maior e mais completo bairro planejado do Alto Tietê” num informe publicitário veiculado pela editoria de Mogi das Cruzes e Suzano do portal G1.
Bobagem. É só mais um condomínio fechado, só que apresentando um clube com 6 mil m² como “âncora”. Para se ter uma noção das dimensões totais, o informe fala em “uma área total de 209 mil m² de lazer e espaços livres de uso público”.
Como toda aposta imobiliária carrodependente, o Paradise Gardens tem o acesso rodoviário enfatizado, com destaque para rodovias como Ayrton Senna, Rodoanel e Mogi-Bertioga, sendo esta última a principal via articuladora para permitir o acesso aos dois centros do município e à infraestrutura de transporte sobre trilhos.
Supostamente, a perspectiva divulgada no site oficial relaciona, entre os 40 itens de lazer, a presença de uma ciclovia. Não fica claro se a ciclovia é a faixa vermelha, uma vez que há a presença de um automóvel sobre ela na maquete tridimensional. Talvez um presságio do que acontecerá no futuro: a ciclovia será transformada em estacionamento ou ignorada completamente pelos condôminos e seus automóveis.
O condomínio será vizinho de do Residencial Parque das Figueiras, que é menor, mas repete os mesmos equívocos. Há ainda alguns outros condomínios dispersos, alguns com edifícios de baixo gabarito, provavelmente voltados ao segmento de HMP.
Bairro Vila das Orquídeas receberá seu primeiro e questionável grande loteamento
Já o segundo foi batizado de Paradise Downtown, embora esteja localizado a cerca de 10 km do Centro Histórico e Tradicional. Não parece possuir site oficial ainda, apenas um site simples feito pelo consultor Leonardo Lopes Eduardo.
Apesar de ventilar futuras revitalizações das estações Mogi das Cruzes e Braz Cubas, não há nenhuma outra menção à Linha 11-Coral da CPTM no site, que está localizada na direção sul em relação à Avenida das Orquídeas, novíssima via expressa que conecta Mogi das Cruzes a Suzano e na qual o loteamento será implantado.
Diante da escassez de informações, supondo a possibilidade de pedalar dentro do empreendimento, talvez a ciclovia da Avenida das Orquídeas possa facilitar deslocamentos, mas é difícil especular. Mogi das Cruzes está longe de ser um exemplo em termos de mobilidade ativa: além da conectividade prejudicada, faltam bicicletários, principalmente nas estações da Linha 11-Coral, que disputa o pior lugar na categoria intermodalidade Trem Metropolitano-bicicleta com as linhas 7-Rubi (Brás-Jundiaí) e 10-Turquesa (Brás-Rio Grande da Serra), hoje combinadas como Serviço 710. As três linhas contam com apenas três bicicletários, a maioria com menos de 200 vagas.
Na prática, o acesso à CPTM não será dos mais fáceis, o que pode, mais uma vez, reforçar a utilização indiscriminada do automóvel. Realisticamente, a estação mais próxima é a Jundiapeba, a 2 km da futura portaria. Como alternativa ao Trem Metropolitano para deslocamentos internos, há uma única linha pela Avenida das Orquídeas: a E114 (Terminal Estudantes-Jundiapeba via Avenida das Orquídeas).
Não há bicicletário na Estação Jundiapeba e não se sabe a data exata de construção do atual (e frugal) edifício, mas não descartamos a hipótese de que ele tenha mais de 100 anos, uma vez que a estação foi inaugurada em 1914. Centenária ou não, Jundiapeba é, seguramente, uma estação que não condiz com os paradigmas atuais do Trem Metropolitano e, de novo, já poderia ter sido reconstruída se o VLT não tivesse sofrido o pesado boicote promovido pel’O Diário de Mogi. O último edital para concessão comercial das estações Estudantes, Jundiapeba e Mogi das Cruzes, supostamente capaz de proporcionar reformas e outras obras de melhoria, não atraiu interessados.
Programa Viva Mogi! (antigo +Mogi EcoTietê)
Trata-se de um programa multidimensional de obras, que envolvem saneamento (que prevê, entre outras ações, a modernização e ampliação de uma estação de tratamento de esgoto localizada junto ao Parque Centenário), 3 parques interligados (1 a ampliar, 2 a implantar), 30 km de ciclovias e 6 km de avenidas. US$ 69,4 milhões obtidos por meio da CAF (Cooperação Andina de Fomento) financiam o projeto. O prazo de conclusão é 2025.
A mudança de nome, a permanência de um dos principais envolvidos, além de mais detalhes, podem ser encontrados em reportagem de 20/08/2021 d’O Diário de Mogi. Vale observar que, mais uma vez, o jornal tentou puxar sardinha para uma nova estação no distrito de Cezar de Souza. Se bem implantado, tanto do ponto de vista da infraestrutura, quanto do ponto de vista da operação das linhas, um novo terminal de ônibus (que é uma possibilidade, de acordo com o jornal local) poderia contribuir para facilitar substancialmente a mobilidade no distrito e sua conexão com o Centro Cívico.
Conclusão
Reforçando a visão de que Mogi das Cruzes é uma das mais promissoras cidades do Alto Tietê e que tem plena capacidade de polarizar deslocamentos oriundos de toda a Zona Leste de São Paulo, sobretudo a partir dos eixos servidos pelo sistema metroferroviário, bem como considerando todos os empreendimentos listados, podemos esperar transformações significativas ao longo das próximas décadas.
Em linhas gerais, a região do Centro Cívico, no distrito Sede, na figura do bairro Nova Mogilar, além da região do distrito de Cezar de Souza, na figura do bairro Fazenda Rodeio, serão as próximas “bolas da vez”. E o programa Viva Mogi! reforça algum grau de articulação público-privada.
A presença do rio Tietê como um elemento orientador do Viva Mogi! é positiva, bem como a expansão dos parques e da malha cicloviária, falta apenas confirmar a construção de um novo terminal de ônibus em Cezar de Souza, além de um lobby robusto e contundente para convencer a CPTM, O Diário de Mogi e a população outrora envenenada pel’O Diário, de que um VLT é a melhor opção para colocar a Linha 11 nos trilhos do futuro e expandir os serviços até Guararema, deixando os trens pesados para que operem entre as estações Suzano e Palmeiras·Barra Funda.
Com um processo de licenciamento moroso e, aparentemente, cuidadoso, a Fazenda Rodeio receberá um projeto ambicioso e que está completamente fora do radar do ativismo paulistano, que não costuma ter olhar metropolitano. Ainda é cedo para dizer qual tipo de produção imobiliária as etapas ligadas à ocupação da planície vão fomentar, mas uma coisa é certa: há potencial para a criação de um terceiro centro e para atração de atividades sofisticadas.
Já as 28 torres ao longo da Avenida Yoshiteru Onishi podem contribuir para reduzir a sensação de vazio urbano na face norte do Centro Cívico. Os esforços da Helbor, até o momento, deixaram a desejar, produzindo um condomínio-clube com arquitetura monótona, um grande edifício corporativo e outros edifícios menores de escritórios associados a um centro de conveniência, todos, infelizmente, muito orientados em torno do automóvel e relativamente distantes da Estação Estudantes.
Finalmente, os empreendimentos com a marca Paradise são medonhos e reforçarão o pior tipo de ocupação suburbana possível. É lamentável que o marco regulatório mogiano continue facilitando a produção de loteamentos segregacionistas e de baixo esforço, que produzem uma ocupação difusa, fragmentada e carrodependente, cuja toxicidade se fará sentir pelas próximas décadas.
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